Conflitos imobiliários: dicas para soluciona-los de forma prática
Os processos de conciliação, mediação e arbitragem no mercado imobiliário são métodos mais simples e rápidos para resolver desavenças que podem surgir nessa área. Funcionam como alternativa ao sistema Judiciário e, no caso da arbitragem, resulta em uma sentença com a mesma validade da decisão judicial, enquanto que na conciliação e mediação o procedimento é voluntário e as partes envolvidas é que chegam a um acordo mais satisfatório entre elas. Os processos podem ser acionados por profissionais da área imobiliária, como administradores e corretores de imóveis, engenheiros, arquitetos, síndicos, condôminos e pela comunidade em geral. Os assuntos geralmente estão relacionados à compra, venda, aluguel e prestação de serviços. A mediação conta com um facilitador do diálogo. Ele não aconselha e nem dá palpite, nada é imposto. As partes encontram a melhor solução e o mediador redige o acordo. Já a arbitragem é restrita a ocorrências relacionadas aos direitos patrimoniais disponíveis, ou seja, tudo o que uma pessoa pode contratar, valorizar e de que as partes podem abrir mão. O sistema oferece uma série de vantagens: sigilo, legalidade, baixo custo e rapidez. “Um processo que poderia durar até 15 anos na Justiça, na mediação é resolvido em três ou quatro sessões e, na arbitragem, em no máximo seis meses. Além disso, ao contrário do processo judicial, não se torna um ato público, o que evita prejuízo à imagem da empresa. Mas a principal vantagem mesmo é o custo-benefício, não tanto pelo valor, mas pelo tempo de duração que é menor.” Na prática Para que um dos dois métodos seja realizado é preciso que, além do requerente, a outra parte também concorde com a alternativa proposta. “A maior procura, em torno de 80% a 90%, tem caráter de mediação, em situações que as partes já não conseguem resolver sozinhas, relacionadas principalmente a serviços de engenharia e reforma. Mas desse total, 30% dos pedidos não é levado adiante porque a outra parte não aceita participar, não quer chegar a um acordo. No entanto, a procura por processos de arbitragem é a que tende a crescer mais, principalmente pelo caráter jurídico de resolução”, diz Daniel Lopes de Moraes, engenheiro que atua como mediador e árbitro. Nos processos de arbitragem deve ser estabelecida uma cláusula compromissória ou compromisso arbitral no qual o litígio é submetido a um árbitro imparcial e independente, escolhido de comum acordo entre as partes, podendo ser um especialista com conhecimento na área da desavença. Quando o requerente pede para abrir o processo, é indicado um árbitro e as duas partes têm de concordar com a escolha ou podem escolher outro. Caso apenas um discorde, não pode mudar. “Os árbitros buscam primeiramente a conciliação, antes de emitir a decisão, que é única e definitiva. Em 80% dos casos a sentença é homologatória, mas se não chegam a um acordo, o árbitro atua como juiz”, diz Claude Loewenthal. A recomendação do coordenador do Conselho Técnico da CCMA é de que os contratos sejam feitos sempre com a inclusão dessa cláusula compromissória, porque exclui a Justiça de qualquer ação futura. Mas argumenta que eventuais casos em que não haja formalização de contratos também são passíveis de serem resolvidos por mediação ou arbitragem, desde que se encaixem no perfil. Um exemplo de aplicação da mediação e arbitragem se refere à Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), um instrumento legal que caracteriza os direitos e obrigações entre os prestadores de serviço e os usuários dos serviços contratados. “O número de casos que vai a litígio é muito pequeno, não chega nem a 1% do total de aderências. O problema é que muitos profissionais esquecem de assinar essa cláusula específica, que acaba sendo uma prevenção contra ações futuras”, alerta Loewenthal.” MAIORES INFORMAÇÕES: SECRETARIA@CCMAMGBRASIL.COM.BR
Mediação Extrajudicial nos conflitos trabalhistas
A busca por mudanças na forma de resolução dos conflitos trabalhistas são de suma importância. Hoje, é fato notório o acúmulo de processos protocolizados na Justiça do Trabalho. Diante disso, surgiu a necessidade de apresentar à sociedade métodos consensuais pela qual as partes pudessem resolver suas demandas por meio do acordo. Assim, surge a necessidade de privilegiar a solução pacífica de conflitos, em especial o instituto da composição extrajudicial na esfera trabalhista e propiciar aos trabalhadores a solução rápida e eficaz. Os conflitos trabalhistas solucionados por meio da mediação extrajudicial impedem que as partes recorram ao Judiciário, e por consequência há a diminuição das demandas de cunho laboral. Além disso, é sabido que a mediação retrata o menor índice de descumprimento dos acordos celebrados, tendo em vista as partes acordarem de modo satisfatório, colocando fim ao litígio. Ainda há muitas discussões no emprego da mediação nos conflitos trabalhistas. Embora o Novo Código de Processo Civil e a Lei de Mediação tenham dado ênfase na utilização dos métodos consensuais de resolução de conflitos, houve ausência do disciplinamento legal quanto à esfera trabalhista. Apesar da falta normativa nesse âmbito, o presidente do Tribunal Superior do Trabalho (TST), editou o Ato n. 168/TST/GP., de 4 de abril de 2016, que instituiu o procedimento de mediação e conciliação pré-processual em dissídios coletivos, estabelecendo a competência da Vice Presidência do TST para processar e conduzir os procedimentos. A nobre iniciativa do TST fez com que as disputas trabalhistas fossem resolvidas também pela mediação judicial na primeira instância. Como resultado, o Conselho Superior da Justiça do Trabalho, por intermédio da Resolução n. 174, de 30 de setembro de 2016, resolveu que, no âmbito dos Tribunais Regionais do Trabalho fossem criados os Núcleos Permanentes de Métodos Consensuais de Solução de Disputas (NUPEMEC-JT), no prazo de seis meses, bem como Centros Judiciários de Métodos Consensuais de Solução de Disputas (CEJUSC-JT). É importante atentarmos de que não há proibição expressa quanto ao uso da mediação extrajudicial nos conflitos trabalhistas. Em maio deste ano, em Araripina (PE), a Câmara de Conciliação e Mediação Vamos Conciliar, realizou a primeira mediação trabalhista, um marco na história das Câmaras Privadas de Mediação e Conciliação. O acordo foi homologado pela Justiça do Trabalho de Araripina/PE, o que mostra a segurança que uma Câmara privada oferece na resolução de conflitos trabalhistas. O uso dos métodos extrajudiciais traz muitos benefícios para as partes. O objetivo é otimizar os resultados no procedimento de resolução de conflitos para que seja alcançado resultados mais satisfatórios e também para o desafogamento dos tribunais brasileiros. Para tanto, a necessidade de se utilizar as novas formas de solução dos conflitos em todas as esferas judiciais, e em especial na Justiça do Trabalho, mostram que os meios extrajudiciais são justos e capazes de servirem para tal intento, no sentido de colaborar para a efetivação de uma Justiça capaz de responder aos anseios da sociedade com celeridade. André Vieira Saraiva
